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叶檀:央企还是离房地产远点好

2011-05-05 16:09来 源:0793fdc作 者:0793fdc我要评论()

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5月3日,国资委发通知要求央企积极参与保障性住房开发建设。

央企还是离房地产远点好。央企到底是保障房的建设者,还是低价房的分享者,不厘清边界,央企参与保障房建设就不是好事。

  去年3月,国资委曾下达“退房令”,要求除16家以房地产为主业的央企外,其他78家有房地产业务的央企全部退出。2010年有14家央企退出房地产业务,预计今年将有20多家央企退出。就在这央企退出房地产的关键时刻,却批准主业为非房地产业务的5家央企——鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团保留地产业务,使允许从事房地产业务的央企由此前的16家扩编至21家;此次通知央企参与保障房,虽然限定在主业为房地产的央企,却很可能成为其他央企保留房地产业务的号角。

  如果央企参与保障房建设的方式不厘清,央企的参与很可能成为掠夺社会资源之举。就在5月3日当天,媒体披露国家电网安徽分公司在合肥为职工建豪华小区,共有888套房,该小区“最普通的房子也是四室两厅”,内部销售价1000多元/平米(详见今日B42版)。

  单位集资建房隶属经济适用房,目的是为了解决单位职工住房困难,缓解地方政府保障房资金不足,是保障房体系的重要组成部分。如近日山西省出台新政,规定“在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下,允许各企事业单位利用存量土地,在依法变更为住宅用地用途后,建设保障性住房,解决本单位符合保障性住房条件的职工住房困难问题。但在国家电网安徽分公司,单位建房却成为垄断企业攫取社会资源的花招,如此参与保障房,与其说是为国家分忧,不如说是给社会添乱。

  2007年8月公布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文),允许在经批准的情况下,单位可利用自用土地进行集资合作建房,但仅限于距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业。结果,一些机关企事业单位,如持有国有土地未开发的高校、科研院所,纷纷改变地块属性,用于住宅建设;在一些地方,单位内部论级别重新分配财富更成为公开的秘密。结果,因单位“自建保障住房”,一步退回到了福利分配、垄断企业分肥、领导寻租年代。

  最后,央企进入保障住房领域可能逆转市场激励机制。目前保障房建设之所以如此困难,主要是资金不足、利润薄,缺乏持续运转的赢利模式,市场性企业不愿进入。

  以万科来说,已参与了300多万平米保障房的建设,却没有找到赚钱的路。万科总裁郁亮表示,以广州万汇楼为例,不算利息,万科需要57年才能收回成本。远洋地产总裁李明称,目前经适房、限价房、廉租房都没有盈利模式,只有公租房有盈利模式,但首创的刘晓光则认为经适房有8%的利润,不算太差。

  企业用什么办法建立持续运转的模式?只能堤内损失堤外补。因此无论是代建式的保障房,还是其他获得企业追捧的项目,原因是企业可以获取其他收益。保障房项目受到政府“保护”,可以获得贷款及低价的土地资源,并且可以在保障房之外获得其他商用地块,或者改变土地属性,商业性的土地才是企业所觊觎的。如央企金隅股份高调宣布加大保障房建设,该集团将名下大量低价工业用地转为住宅建设用地,财务总监王洪军公开透露,集团目前有保障性住房土地储备114万平方米,今年将有一部分转为开发用地。

  无论是国企还是民企,要保障利润,万变不离其宗,就是商业住宅的开发以及低价的土地转变用途。与其如此暗度陈仓,还不如直接建立公开的市场机制,将转变土地性质的溢价,由政府招标建设保障房,以免企业得了便宜还卖乖,搞得市场不像市场、保障不像保障。

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[责任编辑:上饶房产编辑]
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