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2014年上饶市中心城区楼市分析

2014-02-11 17:31来 源:0793fdc作 者:0793fdc我要评论()

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    经历了2013年的火热之后,进入2014年上饶市中心城区楼市的话题依然是业内人士及百姓关注焦点。多数业内人士及百姓普遍认为,2014年的房地产市场的供需关系将出现分化,市场不确定性的因素增加,需要慎重看后市。为此,笔者从一个专业视角,与大家共同研讨与分享。
“2013年的火热行情”态势或终结
    近年来,国家出台了一系列针对房地产市场及房地产行业发展的宏观调控政策,强化了未来房地产市场的预期。进入2013年4月,受新国五条个税政策政策影响作用,结束了我市2012年下半年以来的一段观望时期,二手房出现一些“繁忙”景象,短期内一些刚性需求和改善性需求的消费者抓紧入市购置商品住房,一些手中握有空置房的业主也急于在地方出台新国五条实施细则前出售,使得二手房的成交量在短时期内急剧放大。同时,我市一手房市场消费预期同步上升,房价也在不断的攀升,保持着供需两旺势头,火热行情超过预期。
    房管部门数据指标印证了这一点,2013年市中心城区房地产开发投资为36.27亿元,同比增长22.62%,占全市房地产总投资的32.51%。商品房新开工面积131.72万㎡,同比增长21.22%,占全市商品房新开工面积的29.31%。商品房(预)销售面积122.40万㎡,同比增长41.47%,占全市商品房(预)销售面积的32.25%。2013年市中心城区住宅均价4910元/㎡,同比增长10.14%,其中,主城区5771元/㎡,同比增长12.07%。总之,2013年是复苏、楼市活跃的一年,自住性需求不断释放,改善性需求持续增加,整体呈现为“加速上行、持续回暖”态势。
    回顾2013年,展望2014年。中央房地产调控转向了以保障房和住房供应体系为主的思路。在经历了2013年复苏和繁荣之后,预计2014年房地产市场将是“逐步降温”的态势。2014年上半年将延续2013年下半年的态势,多数供应指标继续增长,甚至增幅还将有所扩大,但成交类指标增幅继续回落。下半年行业整体温度有所降低,成交量和价格将趋弱。
    事实上,上饶市中心城区自2013年12月份开始,多数楼盘销售业绩不佳已证实了这一判断。据反应,市场观望者多,成交者少,多数楼盘每天平均销售不足一套;之前开盘一次性销售达90%以上者众多,现在50%都还算不错,明显感觉到销售由旺转向观望势头。主要原因还是未来政策预期影响逐渐显现:多数购房者担心的房产税征收、公职人员财产公示制度、全国房地产信息联网等政策措施将会逐步实施,更多购房者在一定时期内持观望状态,甚至不排除出现阶段性“有价无市”的可能。
“2014年的心态调整”主导房企
    房企首先要调整“品牌意识”的心态。笔者认为,随着国家政策趋紧及购房者的心理成熟度提高,购房者在地段、户型、配套、物业等方面更加注重实用主义,这对房企都将是个新的考验。
众所周知,房企过去靠廉价资源的获取、市场的迅速膨胀、房价的迅速上涨等谋求高额利润。但是,在当前背景下,房企发展将感到更加困难、压力将更加大。过去“碰房就赚、触地就发”的“轻轻松松赚大钱”模式不复存在。因此,房企要获取更大的利润,必须要具备更大的努力。唯有具备更好的专业水平和资源整合能力,才能获得较优的发展。
    2014年上饶市中心城区房地产市场形势如同全国一样,将震荡下行、风险渐显。房企应更谨慎一点。从这点上说,在开发战略上应适当控制发展速度和规模,在发展战术和管理上应进一步苦练内功,继续坚持品牌意识,拿出更好的产品,拿出合理的价格,强化售后服务,不断创造出与人们需求和购买力相适应的产品,稳住项目的再发展。同时,房企必须把控好拿地时机。如果拿地时机失误,那么高价地就将带来危机,房企可能就熬不过冬天。
    当然,房企也还要调整“谨慎乐观”的心态,否则丧失2014年房地产市场机会。这是因为,决定市场变化的,最终是市场供求关系。短期政策及相关因素,仅仅起的是短期影响。房企只有抓住市场的供求关系,才能抓住市场的规律。不妨论据如下:
    一方面,近年来市中心城区市场的供求关系基本平衡。笔者参与了市房管部门《2013年上饶市房地产市场调研报告》的调研与起草的全过程,了解到:
1. 2005-2013年市中心城区商品住宅, 新开工面积累计636.58万㎡大于预销售面积累计534.95万㎡的101.6万㎡,则供大于求。
2. 2005-2013年市中心城区商品住宅, 竣工工面积累计455.1万㎡小于预销售面积累计534.95万㎡的80.0万㎡,则求大于供。

9年来市中心城区商品住宅新开工、竣工面积及预销售面积比较
年份 新开工面积 (万㎡) 竣工面积 (万㎡) 预销售面积 (万㎡)
 绝对值 绝对值 绝对值 同比 % 绝对值 同比 %
2005 40.87 -7.57 44.18 -3.63 41.69 -18.81
2006 42.35 3.62 42.67 -4.53 30.27 -27.39
2007 56.15 32.59 37.86 82.93 62.17 105.38
2008 43.77 -22.05 62.28 -27.34 23.73 -61.83
2009 58.72 34.16 28.90 82.37 59.58 151.07
2010 91.78 56.30 57.92 21.43 76.98 29.20
2011 101.16 10.22 53.85 -6.49 64.88 -15.72
2012 91.14 -9.91 71.70 -18.56 72.71 12.07
2013 110.64 20.5 55.74 -22.26 102.94 41.57
合计 636.58 / 455.1 / 534.95 /
    以上9年来累计的“供大于求” 与“求大于供”反应,预销售面积值正基本处于新开工面积与竣工面积值中间区位,说明市中心城区商品住宅供需基本平衡。因此,2013年需求依然旺盛,多数楼盘先后开盘均一次性售完。
    另方面,目前市中心城区市场需求面依然基本健康。
    2013年4月和12月市房管局先后两对中心城区前21家6万平方米以上楼盘进行了市场问卷调查,积累的刚性市场需求主力源于自住型和改善型购房,高达82.79%。反映市中心城区市场需求面依然基本健康。
消费群体调查:周边县乡镇及外务工人员合占43.1%;行政事业单位工作人员及各类企业职工合占31.34%;个体户15.35% ;其它投资性购房约10.21%。由此可见,当前临近年关,农民返乡及周边县乡镇来城购房则是主力军。

市中心城区定位” 推动未来楼市仍有巨大上升空间 
    过去10年,市中心城区房地产市场走过了粗放式的发展阶段。未来10年,将是更加注重专业化和集约化的发展阶段。
    前不久召开的中央城镇化工作会议,翻开了我国城镇化发展的新篇章,将为房地产业又好又快发展提供强大动力。去年末召开的市委三届六次全会,提出了奋力打造江西绿色增长极的宏伟目标,确立了上饶未来发展的战略定位,拓展了我市房地产业的发展空间。因此,未来10年市中心城区楼市发展空间依然巨大,机会依然存在。
    许多专家认为,新型城镇化仍将为房企带来新机遇。一是中心城市引领若干个有影响力的城市群形成。二是中心城市成为提高资源配置、发展现代服务业的聚集地。三是中心城市发展,既要外来扩张,又要内涵提升,并成为经济提升的、内在的推动力。四是中心城市与广大农村直接联系的小城镇开发将成趋势。对照市中心城区情况,也证明新型城镇化带来市场有效需求依然充分:  
首先,从城镇化进程看, 2012年我市城镇化率才43.74%,不仅大大低于全国52.57%的水平,也低于全省46%的水平,加快城镇化步伐任务艰巨。按全市城镇化率每年提高2个百分点计算,再按目前人均居住建筑面积32㎡计算,折每年新增住宅450万㎡。 
    其次,现有城市人口存在改善住房条件的需求。根据《上饶市城镇住房发展规划》(2011—2015年),至2020年全市人均居住建筑面积预计达38㎡,实现人人“住有所居”目标。据此分析,现有城市人口300万人,每人需增加居住面积5.9㎡,需新建住宅1770余万㎡,折每年需要新增220万㎡。
    再次,根据《上饶市棚户区改造规划》(2013—2017年)安排,全市目前仍有558万㎡宜居条件较差的住房需进行逐步改造,2017年前将形成每年超过100万㎡的有效需求。
虽然新型城镇化仍将为房企带来新机遇,但同时新型城镇化也对房企的专业要求高,不仅体现在不同的区域市场选择上,也体现在包括商业模式、盈利模式等创新内容上。房企应提高自身要求,适时捕获市场机遇。
    从投资的角度看,小型房企投资2014年楼市并不现实。但这也不是说房地产就不能涉足了。包括带有旅游、带有文化,且整合其他产业的新型、体验式商业综合体,如果定位为小型体量,或许还有一定空间。从产品多元化方面进行分析,传统的开发模式将越来越难做。包括商业地产、养老地产、文化地产等都可以作为新的尝试。房企应该找到企业自己的运作措施和盈利新空间。同时也要关注适销对路产品结构。在2013年的市场中,90-120平方米的产品结构去化效果较好。而大户型、联排别墅等存在滞销,库存量略有增加。另外,2014年房企参与保障房建设也是不可忽视商机。按照《上饶市“十二五”保障性住房建设规划》和《上饶市2013-2017年棚户区改造规划》提出的建设任务,2017年前,我市仍需建设各类保障房17.28万套,其中,2014年各类保障性住房开工任务为51306套,任务十分艰巨。2014年3月底省政府将出台民间资本参与保障房建设运营相关政策措施,各房企应吃透政策、积极研究、先行先试,捷足先登,切莫坐失良机。(作者系上饶市房管局政研室主任、房地产估价师)张水金
 

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