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2011年土地市场怪相:流拍不断出让金却略有增长

2012-01-20 09:28来 源:广州日报作 者:0793fdc我要评论()

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十大房企购地金额比例

   今年上半年土地市场或将更加严峻

  这边流拍不断 那边出让金仍有增长

  2011年的土地市场颇为奇怪:一边是流拍不断,标杆房企的拿地热情已经创下历史新低;另一方面,地方政府通过调整土地出让结构,使得全国的土地出让金总量依然略有增长。

  “这对开发商来说,绝不是好消息。”有专家表示,预计2012年,市场谨慎预期仍将蔓延,特别是上半年,土地市场的形势或将更加严峻。

  市场现状:流拍不断 土地出让金略有增长

  2011年的土地市场,流拍已经不再新鲜,底价成交才是常态。北京中原市场研究部统计公开数据显示,全国主要130个城市,年内土地流标达到了900宗,其中居住类流标达到了420宗。总流标数量相比2010年的280宗上涨了2.2倍。住宅类地块流标相比2010年的130宗上涨了223%。

  在高度依赖土地财政的背景下,面对房地产的调控,不少专家断言,虽然开发商资金紧张,但是比开发商更着急的是地方政府。因为没有了土地收益,保障房建设没着落,其他市政工程资金同样捉襟见肘。

  然而,数据给出的是另一种答案。楼市调控背景下,全国2011年土地出让金总额超过上年的2.7万亿元,其主要原因是二、三线城市住宅用地增长以及工业用地大增。

  对开发商不是利好

  在全国国土资源工作会议上,国土资源部部长徐绍史透露,2011年全国供应商品房用地145万亩(约合9.67万公顷),同比增长4%。但是国土资源部没有透露出让金总额具体增长幅度。

  不仅仅是全国,令人大跌眼镜的还有各大城市。2011年接二连三推出地块出让的广州,全年的卖地收入实收475亿元,同比增长4%。又比如2011年调控最严厉的北京,土地出让金为741.9亿元,完成预算的127.7%,主要是受商务中心区土地出让收入规模较大等因素影响。

  “这对开发商来说,绝对不是利好消息。”有专家表示。

  中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示,虽然整体出让金略有上涨,但住宅出让金只有8000多个亿,剩余的主要是工业地产和商业地产,由此判断,今年的土地出让计划完成率也不会高。

  地价增幅下滑 将致居住地价回落

  土地市场冷清,地价增幅在不断下降。全国城市地价动态监测系统的最新数据显示,2011年第4季度全国地价总体水平微幅上涨,环比、同比增速持续回调。

  环渤海地区仍有微涨

  全国主要监测城市地价总体水平为3049元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为5654元/平方米、4518元/平方米和652元/平方米;环比增长率分别为0.29%、0.69%、0.00%、0.44%;同比增长率分别为5.94%、9.02%、6.58%、3.88%。

  分析显示,全国综合地价环比增速较上一季度下降1.04个百分点,增速连续四个季度回调;同比增速连续2个季度回调,较上一季度下降2.43个百分点。

  分地区看,长江三角洲和珠江三角洲地区综合地价水平由升转降,环渤海地区仍有微涨。分城市看,增长率为负的城市持续增多,综合地价环比负增长的城市约占三分之一。大部分城市环比涨幅集中在-2.0%~2.0%之间。

  “房价增长态势的遏制,将引致居住地价的回落。”全国城市地价动态监测系统表示。

  标杆房企拿地热情

  创下历史新低

  2011年土地市场冷清,房企拿地热情骤减。北京中原地产市场总监张大伟告诉记者,根据他们的监测,2011年标杆房企销售同比涨12%,但购地款不足销售额21%,创造历史新低。2011年全年,标杆房企花费权益购地款约1092亿元,较2010年同期下降50%。

  港资企业有抄底迹象

  不过,相比内地房企拿地谨慎,港资企业则有抄底迹象。特别是近期,中海、保利、万科也开始出手购地。比如在刚刚过去的2011年12月,保利、万科、招商、中海4家开发商共花费95亿购入12宗土地,环比上月大幅增加,但同比依然减少80%。

  “因此相比以前地王频出的现象,而今土地多以底价成交,地价回落不少,土地竞标趋于理性,这就给资金雄厚、融资渠道较多的港资企业提供了机遇。”经纬行研究中心主任许婉婷告诉记者。

  对于这种现象,恒大集团董事局主席许家印依然表示今年不拿地,而且“目前的房价还没有低到哪里去?”

  “土地市场深受宏观经济环境及调控政策的影响。” 全国城市地价动态监测系统分析,预计2012年一季度,市场谨慎预期仍将蔓延,城市住宅地价增速或将进一步下降,而伴随着政策微调对实体经济的支撑作用加大,土地市场资金结构性流动,商服、工业用地市场价格仍会微幅增长。

  “土地市场拐点已经率先出现。”北京中原市场研究部总监张大伟认为,但是,土地价格并未明显降低,在部分区域房价动辄下调10%以上的市场,土地价格下调的幅度依然不大,而且部分土地的起价过高也是土地流标的主要原因。

  政策预期依然从紧

  张大伟表示,政策预期依然收紧,开发商拿地热情低迷,2012年的土地出让市场,特别是上半年形势更加严峻,各地若要按期完成本年度供地计划,唯有采取更积极和灵活的土地出让策略,更为理性地评估地块起拍价,才能减缓土地流标率日趋严重的现象。

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