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热议:2013年楼市大戏如何续演

2013-01-01 15:28来 源:国际金融报作 者:admin我要评论()

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  -本期嘉宾:

  谢国忠独立经济学家

  姚玲珍上海财经大学不动产研究所常务副所长

  薛建雄中国房地产信息集团研究总监

  印堃华上海房地产经济学会副会长

  话题一

  房价是否会上涨

  ●上涨是基本趋势

  ●不存在暴涨可能

  进入11月以来,全国楼市走出了一波比“金九银十”更加火爆的行情。龙头房企重回一二线城市拿地,11天内诞生7个“地王”,“王的盛宴”正在上演,万科、恒大、保利地产等在完成全年目标后,加速对优质地块的争夺。在即将到来的2013年,楼市是否会延续这股暖流?房价是否会触底高涨?

  薛建雄:房价上涨是基本趋势。随着国内消费者生活条件的提高,工资待遇提升,物价上涨的同时,房价必然也是呈上涨趋势的。所以,2013年楼市将会延续这种趋势,只是上涨的速度会因为政策原因受到一定的影响。

  纵观今年的楼市,呈现触底现象,来年房价虽有反弹风险,但不存在大幅反弹或暴涨的可能性,因为调控政策的执行力度依然很大。

  姚玲珍:客观来说,2013年触底暴涨的情况不会出现,最多就是延续今年回暖的趋势,稳步增长。2013年的房价会涨,那是和如今国家经济发展水平相关的,不会出现大规模的涨幅现象。国家的一系列政策也是为了防止房价突然暴涨的情况出现。

  谢国忠:如今回暖的状态,主要集中在上海和北京等一线城市。中国楼市价格的调整相对于其他国家来说,是极为复杂的,其中政府方面的舆论导向是促使这些复杂境况诞生的主要原因之一。与此同时,我们应当知道,政府对于楼市价格也有控制的能力。这使得市场更为混乱,让人们对房地产市场的走向一头雾水。

  值得注意的是,国有企业的拿地情况也在不断创新高。国企和地方政府之间的楼市地产交易,更如同一个人将钱从一个口袋换到另一个口袋,没有什么区别。其实,如今中国大部分地区的土地是很难卖出去的,那么这些回暖和高涨,也许就是地方政府和国企之间的“动作”所造成的。

  印堃华:今年年末的房价“回暖”是长期受到压抑后的需求释放。房价高涨的根本问题是供求矛盾,目前的现状是明显供不应求。

  刚刚闭幕的中央经济工作会议提出,将积极稳妥推进城镇化。其实无论是城市化还是城镇化,都将为房地产带来发展机遇,因此房价上涨是未来的必然趋势。预期明年上半年房价会在适当的调整范围内波动,5月后预计会逐步向上。
 话题二  “限购”会否被取消
  ●被取消可能性小
  ●负面作用或渐显
  “限字诀”仍是今年楼市调控的主要手段,临近年末,对于限购是否会取消的各种声音蔓延在互联网上。有人说,限购是为了抑制投机投资,房地产要回归居住需求,所以要限购。也有人说,限购应该是最坏的政策,最后的结果一定是一大堆的后遗症,“限购”、“限贷”等调控政策都应尽早取消。那么,“限制令”是否该被取消?
  薛建雄:就目前情况来看,市场回暖令准备入市的刚性需求队伍不断扩大。然而在国家限购的打压下,“房票”随着成交而减少。这对于控制房价和炒房现象有积极作用。
  个人认为,限购政策不会消失。不仅是短时间内不会被取消,甚至在十年,二十年,会配合房产税的政策一直施行。当然限购的松弛度会因为房价的涨幅有所调整。可以肯定的是,它的存在就是对于如今中国房价较为有效的控制方法。
  然而,无论是限购还是限贷,都是国家运用差别化对待购买者,由此进行宏观调控的手段。所以对于这些政策,我们应该给予肯定。
  姚玲珍:限购令限制的对象是需求方。当然不得不说,房产限购有时难免伤及无辜。但限购令依旧是标志着楼市新政进入了数量调节阶段。若是任由房地产泡沫膨胀发酵,无异于“饮鸩止渴”。事实上,限购令的确对房价控制起到一定的作用,基于此,预期限购令不会取消。
  然而,限贷政策不仅对楼市的开发商、供应商产生了影响,也对消费者产生了一定影响,所以它的作用是双方面的。与限购令相比,它的作用主体有差别。严格意义上来说,它是一个货币政策,也是一个市场性的手段。而限购则是一个行政性的手段,或是管制类的措施。从调控的效果来说,限贷的效果没有限购令强。从这些不同之处我们可以了解到,如果国内的房价依旧处于动荡状态,那么限购或许会在调控效果上更为显著。
  谢国忠:限购有被取消的可能,但这种可能性并不会特别大。如今看来,限购政策已经没有特别大的意义,许多城市的限购条件很容易被突破,对购买需求的压制其实有限。而很多三线城市都未采取调控政策,房价也依然下降,这说明房地产行业的降温,主要是因为大环境的变化。
  对于限贷,市场上普遍存在一种误导性的说法。过去,银行在房地产泡沫化的过程中有推波助澜的情况,你可以为了购房,不断地贷款。而如今,限贷就是银行对于贷款风险的一种控制手段,这是全世界银行业对于银行管理的最起码的一个标准。如今却是将限贷说成是政府强迫的一个政策,这其中是有些误区的。
  印堃华:房地产陷入了“边调边涨,愈调愈高”的局面,实际上是因为宏观调控思路出现了问题,提出的一些对策并未切中要害。楼市调控的关键应该是增加供给、疏导需求、降低成本、减轻税费,但是目前有关部门采取的首先是压缩地根、银根,然后加息加税,再不行就限购、限贷、限价。这样的对策并不符合市场经济规律。
  更甚的是,“限购+限贷”政策造成大量民间资本外流,不少资本流入美国、澳大利亚、新加坡等地购买房产,这对中国经济伤害很大。随着城镇化的提出,政策调整有望。
 话题三  两极分化是否加剧
  ●去泡沫化过程
  ●不会再继续扩大
  在楼市暖意涌来时,也有不少城市被曝出“坏消息”:12月4日,据报道,贵阳“中国第一神盘”房价腰斩、温州地价大降18.03%;12月11日,鄂尔多斯再次被冠上“鬼城”之名,受民间借贷“崩盘”影响,鄂尔多斯个别楼盘烂尾多数半死不活,房租一泻千里。这种两极分化的情况是由于什么造成的?房地产行业两极分化趋势是否会继续加剧?
  薛建雄:部分城市的楼市“崩盘”,根本原因在于投资过热。以上海为例,人口接近2500万人口,每年房地产开发在2000万平方米左右。而鄂尔多斯城市人口才30万至50万,那么该城市开发的房产应该也是遵从这样的比例。但是它的房产开发量却接近上海,因此它的泡沫状态可想而知。
  而对于房地产行业两极分化趋势,目前已经到了一定的限度,不会再继续扩大了。今年对于房地产就是一个去泡沫化的状态,上海的房地产泡沫在10%至20%之间,贵阳等城市则在60%至70%之间,如今上海房地产的泡沫基本消失,而贵阳这些城市去除了50%左右,剩下的将在三五年之间逐渐消耗,届时房价将回归平稳。
  姚玲珍:城市间两极分化趋势,最主要的因素是经济发达程度不同。一二线城市的经济条件明显优越于贵阳、鄂尔多斯等三四线城市。与此同时,资本往发达地区集中,那么三四线城市的劣势就越发明显。
  三四线城市在房价高涨到一个顶点后,便无人购房,开发商必会采取降价手段,“以价换量”。政府为了当地经济考虑,会对一些楼盘“出手”,当然这个价格相较之前,肯定是较低的。所以“崩盘”一说,也就成立了。
  其实,一二线城市的楼市成交量和价格是从今年下半年开始逐渐回升,地价也随之回暖,开发商基于对一二线城市楼市后市预期的看好,也在为下一轮竞争进行储备。但是,经济落后地区的楼市起点不同,现状也不同,后续经济力量过于悬殊。
  不过,随着城市的发展,以及沿海城市经济中心逐渐向内地偏移,带动内地某些城市的发展。如此一来,两极分化趋势也会在去泡沫化的过程中停止加剧。如今开发商到一些三四线城市拿地也可以说明这一点。
  谢国忠:如今三四线城市的楼市出现“崩盘”,二线城市的楼市也受到一定的影响。不过,国家对一线城市土地开放较为严格,土地使用需要国务院的批复。从而在2008年开始的发展区域经济的时间里,一线城市的土地批得较少。这也是如今就不会出现如同三四线城市那般供应过多,楼市崩盘情况的原因。
  与此同时,舆论作用在三四线城市也不是那么有效。若是在北京或者上海等城市,或许会造成较大规模的购房。三四线城市的楼市和房产已经处于一个饱和状态,不是一个阶段性的舆论引导就可以完全挽救。
  总而言之,两极分化趋势的出现,在一定程度上是政府、开发商促成的,或者是说房地产商利用了老百姓的心理弱点。老百姓都会担心失去购房的最佳时间,侥幸心态让楼市经历了较大的波动。
  至于这个趋势的走向,要看楼市日后的走向、各种政策以及消费者的消费能力等方面。
  印堃华:各地的发展情况不同,经历了这一轮楼市宏观调控之后,一线城市房价疯涨势头压住了、供应量偏紧,不少开发商则纷纷跑到三四线城市购地造房,加剧了三四线城市的泡沫化。与此同时,不少小城市钱多乱开发,建设与本身城市发展水平不符的城市综合体项目等,而由于三四线城市没有外来资金流入,大量开发楼盘难以被消化吸收,导致严重过剩。最终,只能由地方政府收拾“烂摊子”。
  话题四
  房产税扩容在即?
  ●推广势在必行
  ●做好法理准备
  自2010年本轮宏观调控开始,“限贷+限购”的严厉手段,使房价疯涨势头得到抑制。但随着部分地方政府出台“松动”政策,楼市开始骚动。于是,房产税扩容的呼声愈发激烈。那么,房产税会何时在全国推开?此外,2013年其他楼市调控政策还会有哪些变化?
  薛建雄:房产税的推广应该是在下一轮房价大涨之时。在房价大涨之时,出台这样的政策,房价必然会出现下跌情况。
  预测房产税应该会在2015年至2018年左右在全国推广。预计2015年时,上海等一线城市的房价会在2.7万元至2.8万元左右,然而,过了2015年房价将会面临大涨,会增长至5万元至6万元之间。这时房产税的出台会让房价跌回5万元,但是相比今年的房价,它已然是翻倍的增长。但具体判断标准仍要根据当时的情况来定。
  市场是动态的,任何调控手段都是根据当时市场的情况而定。然而,就目前国家对于楼市的宏观调控政策来看,除了房产税,无法找到更为严格的政策。此外,“限购+限贷”在2013年仍然会起到不错的效果。
  姚玲珍:房产税试点从2010年推出后,基本集中在北京、上海等城市。然而房产税最终是否会在全国推开,有一个时间上的把握。事实上,房产税如今也面临一个问题:它该不该存在。这是由于中国消费者对房地产后续持有成本不甚关心的原因。但是从税赋的结构来说,房产税的推广是势在必行的。
  房产税对于房价和楼市的调整,虽然没有限购、限贷政策效果明显,但是依旧有存在的必要。因为如今楼市的复杂和房价、地价出现触底回暖的现象,所以我个人觉得房产税在2013年,会有扩大试点的趋势。不过,并不会全面推广,因为中国城市的层次差异很明显,不可能同时推广,这将有一定的过程层层推进。
  实质上,按照目前试点的情况上来说,房产税不会让房价有过于明显的下跌。因为房产税的税点很高,目标主要是针对增量房。所以房产税的施行只是控制房价,对于房价下跌的影响并不大。
  关于中国未来的楼市调控政策,目前看来中国楼市调控状态已经是极为严厉的。日后这些政策或许会进行完善,但是不会再出现其他的更为有效的调控方式。
  谢国忠:房产税日后应该是要推广的。因为如今很多地方就是靠卖地获利。如果土地卖不出去的时候,就得用税收来补贴。
  房产税的推广没有特别精确的时间,但是只要房价依旧在波动上涨,那么房产税的推行就有可能被实行。这是一个政策的选择性,要根据房地产价格的走向。
  若是房产税得到普遍推广,那么很多人都是要抛售手上的房地产。事实上,房产税如今不能切实推行,也在一定程度上与官员财产需要公开有关。
  关于国家未来楼市调控的手段,为了维持房地产的供求关系,政府也许会让房价慢慢地下滑,但是这些政策都是有一定目的。从历史上来看,这些政策的背后,吃亏的都是老百姓。这次应该也不例外。
  印堃华:十年来的房价调控实际上是“好心办错事”:压住了一线城市,则放开了三四线城市,将来的副作用会更大。与此同时,住宅房收住了,商业地产遍地开花,过剩严重,商业地产恐成房地产市场下一个更大的“悲剧”。此外,土地利用没有依据市场化配置,否定了定价规律,非住宅用地占据了很大比例,不少工业用地获批却空闲着浪费。
  需要指出的是,房地产的调控要遵循市场经济规律,降低流通中的税率,提高持有税率。房产税正是持有税率的一种。但值得一提的是,房产税从法理上讲,是一种财产税,租住的产权是不能征房产税的;而房屋已经征收了土地出让金,再征税就是重复征税。因此,在谈能否全面推开之前,首先要做好法理准备,减免流通中的重复税率。
 回顾  2012楼市八大关键词
  -记者陈偲发自上海
  回望2012年,楼市在“合理房价”与“微调”博弈中度过,在这个过程中,地产界有无数精彩插曲上演:一条爆料微博火了王石牌“笨笨红烧肉”、一则限购令救活了“假证”行业、一场大雨催生了北京“水景房”、一个预测让地产大佬们沦陷为“赌徒”……
  合理房价
  这一年,“合理房价”成为高频词汇,专家们围绕着“降多少才是合理房价”争议不休。2011年底召开的中央经济会议提出“促进房价合理回归”,2012年1月温家宝总理在国务院第六次全体会议上再次重申“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归”,“合理房价”成为2012年楼市调控的政策主旋律,成为上半年楼市各种场合出现频率最高的词。
  微调
  地方政府与中央政府毫不厌倦地玩了一场又一场“猫捉老鼠的游戏”——“松绑-曝光-澄清(叫停)”成为本轮调控的独特现象。2011年底至2012年上半年,佛山、芜湖、上海、石家庄、南京等城市陆续对当地楼市调控政策进行“微调”:放松限购条件、分期支付土地出让金、提高公积金贷款额度……除芜湖、佛山、成都等在触碰限购红线后被叫停外,其他政策基本得到默许。
  假资格
  限购在一定时间内控制了房价上涨,也激活了中介们的“聪明”细胞,作假方式层出不穷。2011年2月,北京实行加强版限购令,外地人买房必须有北京连续5年纳税或社保证明,北京楼市成交量大跌,于是不少开发商、中介打出免费或收费办理假社保、纳税证明,伪造购房资格的情况。由此也引发了一场政府严打购房资格造假活动。
  水景房
  “来北京,要住就住水景房。”这句话看似像宣传语,实际上是网友对部分北京楼盘质量的讽刺。还记得6月底的那场暴雨吗?就是这场大雨让北京城处处“看海“,而7月21日的60年特大暴雨,让北京多个知名楼盘也在大雨中“沦陷”,一场雨让各种建筑质量缺陷无处藏身,“楼水水”、“房漏漏”层出不穷,网友戏言北京如今处处都是“水景豪宅”。
  禁墅令
  一则禁墅令显示了政府对别墅用地打压的决心,也让别墅项目的稀缺性备受关注。今年2月,国土资源部发布了《2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》指出,今年将严格控制高档住宅用地,不得以任何形式安排别墅类用地。有趣的是,聪明的商人也将“禁墅令”利用了一把,将其作为宣传点:以前规划方案已经过关的独栋别墅,将变得奇货可居。
  赌局
  2012年,房地产圈内一场场“房价对赌”不停上演,巨人网络董事长兼CEO史玉柱与大连万达董事长王健林对赌万达的0.1%股份;房地产学者郭建波与华远地产(华远九都汇)董事长任志强相约裸奔;SOHO中国董事长潘石屹约赌世家机构常务副总经理彭致远裸泳……不过,对于大佬们的赌局大多数消费者不以为然,赌约往往长达数年,胜负届时早已不重要,重要的是当下他们已吸引足够的眼球。
  笨笨红烧肉
  连续的微博爆料将“婚变”的男女主角和万科抛到风口浪尖。10月,在哈佛游学的房地产大佬王石被曝婚变并迎来人生“第二春”,女主角据传是与王石相逢于长江商学院的田朴珺,其在微博上贴出王石烹饪的“笨笨红烧肉”照片,“红烧肉”一词迅速爆红于网络。与此同时,潘石屹等地产大佬躺着中枪,龙湖地产董事长吴亚军随即披露离婚事宜。
  翘尾
  进入第四季度以来,“翘尾”、“暖冬”成为年末房地产的代名词。中国指数研究院数据显示,11月,全国100个城市住宅平均价格为8791元/平方米,环比上涨0.26%,自今年6月止跌后连续第6个月环比上涨。在这一轮回暖中,刚需力量重返市场被认为是支撑市场“低开高走”的动力。
  编者按:
  临近年底,楼市大乱。一边贵阳、温州、无锡接连曝出“崩盘”、“救市”以及“价格跳水”等消息,而另一边,11月百城住宅均价连续第六个月环比上涨,北京、上海等十大重点城市更是出现今年以来的首次同比、环比双上涨。
  楼市呈现出的复杂“表情”让人看不懂。有人预言房价将下跌5年,泡沫终会破裂;又有多种观点阐述房价上涨的前景。那么,在接下来的2013年中国楼市是泡沫破裂还是回稳成功?2013年,等待着楼市的还有哪些招数?
 

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