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多地计划加大租赁及保障性住房供地

2017-08-16 16:56来 源:中国证券报作 者:0793fdc我要评论()

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  8月15日,广州市国土资源和规划委员发布《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》(简称《计划》)的通知,以加强和改进住房及用地供应管理,改善住房供求关系,稳定市场预期。根据《计划》,2017年-2021年,广州全市计划供应住宅用地3200万平方米,年平均计划供应住宅用地640万平方米。其中,五年内全市普通商品住宅用地计划供应2375万平方米;租赁住房用地计划供应825万平方米,占比达25.8%。
  事实上,近半月内,上海、福州、厦门、成都、武汉等多个城市相继出台了未来五年供地计划,大部分均提出增加住房用地供应量,均较“十二五”期间有明显增长。而且,上述城市的五年供地计划在住宅用地规划中,均加大了公租房和保障房的供地比例,加快培育租赁市场和推进保障房工程建设的意图明显,有助于为“房子是用来住的”理念提供政策落地。
  加大租赁保障供地
  从目前住房矛盾比较突出的北上广深的供地计划来看,这些城市均加大了租赁住房和保障房用地比例。
  广州市的《计划》显示,2017年-2021年,住房建设计划安排75万套,其中,普通商品住宅60万套,租赁住房15万套。同时,未来五年全市保障性住房以公租房为主,并结合各区发展特点,提供一定规模的人才公寓。探索以政府统筹使用部分“城中村”改造村民复建安置房,加大公租房供应力度;鼓励房地产开发企业自持商品房,以出租方式供应市场,增加租赁住房有效供应。
  上海发布的《上海市住房发展“十三五”规划》显示,预计“十三五”期间上海供应住房用地5500公顷,新增住房供应总套数170万套,比“十二五”增加60%左右。其中,商品住房用地2000公顷,租赁住房用地1700公顷,保障性住房用地1800公顷。从供地面积来看,商品住房、租赁住房和保障性住房几乎已经“三分天下”。
  北京2017年-2021年期间,计划供应宅地6000公顷。其中,租赁住房用地为1300公顷,占比21.7%。北京市未来五年加快供地新建住房中,产权类约占70%,租赁类约占30%。产权类住房中,商品住房约占70%。商品住房中,自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。
  “北京模式”被采用
  自2016年10月进入房地产调控周期后,为平抑地价,北京在土地拍卖中引入了“限房价、竞地价”、竞企业自持商品住房面积比例、竞高标准商品住宅建设方案等方式。从目前主要城市的相关供地计划来看,北京市的这一模式也被应用到多地之中。
  广州市的《计划》明确,全市将灵活采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等多种竞价方式,防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。
  8月15日进行的杭州土拍中,也采用了类似的模式。8月15日,杭州国土资源局新挂牌8宗土地,包括5宗宅地、3宗商业用地,总出让面积336.87亩,总起拍价83.47亿元。这批土地竞价方式为,当溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。
  中原地产首席分析师张大伟认为,这类拍地模式下,房地产商可售货值减少,可定价商品少,议价能力降低,市场风险也进一步加大。因此,这类模式下,比拼的是房企成本控制能力,预计未来新建商品房市场中,改善型的比例将降低。整体来看,这一系列措施有助于降低房地产投资属性,促进其回归居住属性。
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