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全国首发谨慎投资地产令 湖北预警地产风险

2017-09-08 12:07来 源:中国房地产网作 者:0793fdc我要评论()

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  9月4日,一份湖北省国资委印发《湖北省省政府国资委关于谨慎投资房地产的通知》(下称通知)的文件,还未盖章就传到了房地产业内微信圈,引起大家猜测与关注。
  9月5日,该通知加盖了国资委的公章,正式挂在了湖北省国资委的官网上,再次在业内广泛传播。该通知中,湖北省国资委明确向下属企业预警了房地产投资风险,让人们警觉的是湖北省各大城市,特别是投资热度极高武汉市的地产风向标是否面临转向?
  全国首发谨慎投资地产文件
  该通知是由湖北省人民政府国资委签章下发,而这也是全国首份由地方政府下发,以警示地产投资的文件。该通知指出:根据全国金融工作会议精神和国家相关政策,考虑到省出资企业经营房地产的户数较多,投资规模大、增幅快,且普遍存在资产负债率高、资金成本高、盈利空间收窄、后续资金紧张等问题,为防范投资风险和经营风险,就谨慎投资房地产有关事项如下:1.从9月5日起,省出资企业及其各级子企业对房地产新增投资持谨慎原则,严控风险;2.省出资企业及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度,确保资金尽快回笼,降低杠杆。
  湖北省国资委以正式红头文件下令,叫停新增投资,加快去库存,降低杠杆,这传递了什么信号?
  某研究院华中分院李国政说“虽然文件只是原则性指导意见,并未给出具体的考核奖惩规定,但通过方向指引与舆论发酵,必然对市场预期产生巨大影响。这一次,湖北国资委的举动,无疑将把湖北和武汉推向风尖浪口。引发湖北房地产投资风险的警示。”
  中国房地产报采访中发现,近年来,不仅是湖北省,从全国来看,国企、央企投资地产规模有日益扩张的趋势,而且负债率普遍很高。
  “国有房企与银行勾得紧,授信额度大,实际上,在大家拿地前的资金筹措,国有房企比民企具备先发优势!”。一位湖北省知名地产企业的总经理感慨的说:“从近年来看,在土地市场,强取豪夺的国有房企、央企抢占市场风头,手中拿的地王也不少。”
  央企、国企借助与金融机构的良好关系,拿地项目不断增多,财务杠杆也不断升高。
  据中国基金业协会监测发现,大量公私募资产流向房地产开发企业。资金流入的名目很多,比如银行委托贷款、信托计划、受让各类资产收益权等等。这些资金的“血液”最后摇身一变,成了房地产企业的土地出让款和流动资金等等,结果地产“大鳄”腰包鼓了,又去大手笔买地,土地市场热度飙升后,地王纷纷出现,也推升了房价。
  而从去年以来,武汉市土地市场的表现,可谓量价齐升,热度爆棚。
  据戴德梁行的报告,今年1-6月,武汉共出让地块63宗,出让面积380.9万平方米,同比增长6.1%;出让金额730.2亿元,相比去年同期上升153.5%。
  在出让面积与去年基本持平、略有增长的情况下,武汉的土地出让金额增幅为153.5%,这几乎就是武汉上半年地价的增幅。
  戴德梁行武汉公司副总经理周星说:“武汉地价巨大的增幅,是受城市规划升级和产业转移等多方因素影响。而市场看好武汉未来发展的预期,也让房企竞相追捧,呈现供不应求的局面,迅速推动了价格上涨。上半年武汉市土地出让金额为730.2亿元,排名全国第二,仅次于北京1006.2亿元。”
  风险已被专家给予红色预警
  9月5日当天晚间,湖北省国资委下发的该通知,同样引起了某研究院副院长杨红旭的高度关注。他在某社交网站里及时发布了对湖北国资委文件的观点:
  罕见!湖北省国资委向下属的国企,发出了房地产投资的”红色预警“!之前,老杨对部分城市(包括武汉)的红色预警,被地方政府参考使用了。
  这是为什么?其实,老杨已经告诉你一千遍了。可你就是听不懂、听不进去。房地产短周期理论的核心逻辑是硏判政策与货币!
  杨红旭认为,近年来,由于政策调控频繁,中国房地产市场呈现短周期波动特征,而影响短周期波动的核心是政策与货币两大因素,通过国家调控政策与货币供给的松紧,可以研判楼市的波动规律。而几个月前,杨红旭就曾发出了武汉地产的红色预警。
  杨红旭同时认为,受货币资金与调控政策出台的先后的不同影响,中国房地产市场的各大城市区域也出现板块轮动的现象。本轮地产热潮,启动最早的是深圳,然后是上海、北京、广州,东部的二线苏州、厦门、南京、合肥四小龙等城市随后,然后资金从一线及东部沿海城市向中西部流动。
  杨红旭在去年底,就曾对深圳、苏州等城市房市风险给出红色预警,而后被预警的是南京、合肥等城市,从板块轮动及资金与调控政策的双重作用看,目前,去年率先启动高位增长的几大城市楼市今年先后均出现了回落的特征。
  一般来说,武汉楼市涨跌周期的时间要比深圳晚6-12个月,而武汉目前在遭到资金追逐后,正处于市场癫狂的状态。武汉的房价的涨幅也在令人吃惊的迅猛飙升。
  一位武汉品牌房企的财务经理告诉中国房地产报记者说:“实际上,我们感觉武汉有些区域房价涨幅非常惊人,个别楼盘价格涨幅在一年多的时间里,几乎达到200%”。
  中国房地产报记者调研时发现,最热的光谷东板块有些楼盘本月的售价已是去年初的2倍;武汉三环之外的东西湖有个烂尾楼今年被武汉本土房企庭瑞集团接手后,颇为令人关注,该楼盘更名为“庭瑞新汉口”,上月开盘售价每平方米14000多元,而去年年初该楼盘相邻楼盘的价格仅为7000元~9000元的区间。
  而实际上,在武汉房地产界始终存在着托市的观点与声音,他们认为,武汉国家大中城市的地位已经确立,武汉的房价应该与自身城市地位相符。
  受到高地价的推动,武汉房企对房价的上涨预期强烈,捂盘惜售的心态仍然漫延不去。企业逐利的行动与调控政策不断的博弈着。
  然而,旺极则衰,是永恒的规律,随着银行信贷对地产的日益从紧以及调控政策不断纵深的推进,武汉房地产还能继续保持高幅攀升吗?
  而杨红旭认为:关于政策,习近平总书记与中央的指示早已明:房子是用来住的不是用来炒的!。央行官员在7月的国新办发布会上也给出了警示:房地产泡沫是灰犀牛,已经现身。湖北省国资委的这道红头指令,是在警示下属企业:亲娃子们,快躲开!以防将来被可能狂奔的灰犀牛踩伤!
  9月5日上午,湖北省政府国资委召开推进省出资企业降杠杆、减负债、防风险工作会议,研究部署重点工作措施。省政府国资委党委班子成员、副巡视员,省国有企业监事会主席,党组织关系归口省政府国资委党委管理的在鄂央企党委(党组)书记、纪委书记,省属企业(包括省属文化企业和金融企业)全体班子成员(包括党委委员、经理层成员和总法律顾问)、监察部长、财务部长,驻委纪检组、委机关各处室、监事会、直属单位全体干部职工参加会议。
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