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年内各地楼市调控近400次 房价能否“降温”?

2018-10-15 14:54来 源:21世纪经济报道作 者:0793fdc我要评论()

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  导读
  9月以来的一系列市场表现,都有可能预示着“拐点”的出现。多家机构指出,今年的楼市“金九”明显褪色,“银十”开局亦不佳,市场正出现阶段性低点。到11月和12月,房企有可能出于年度业绩的需要进行“以价换量”。
  近日,广州市住房城乡建设委、市委宣传部、市发展改革委、市公安局、市司法局、市工商局、市税务局、市金融局等8个部门联合开展治理房地产市场乱象专项检查行动,对广州市内部分房地产项目和中介机构进行了执法检查,对违规销售项目及中介机构下发《整改通知书》。
  这是自6月底监管层布局以来,各地治理房地产市场乱象行动的延续。
  今年9月,虽然类似“930新政”的集中式调控政策并未出现,但各地发布的调控措施仍然密集。据中原地产统计,9月单月,全国各类型房地产调控政策发布次数高达70次。截至10月初,年内累计房地产次数更是接近400次,比去年同期增加8成。
  从政策类型上看,以治理市场乱象为主的做法占据多数,这也体现出现阶段楼市调控“打补丁”、“管秩序”的特征。
  分析人士普遍认为,由于前阶段政策执行并不严厉,这些查漏补缺的措施对市场的稳定能起到积极作用。但同时,也有市场人士认为,政策力度不宜进一步收紧,以防市场过度降温。
  继续“打补丁”、“管秩序”
  中原地产表示,最近两个月来的楼市调控政策,有两个主要的特点。其一为,政策“打补丁”、市场“管秩序”。
  公开信息显示,9月以来,上海、北京、广州、深圳、天津、南京、苏州、合肥、厦门等地多部门联合开展专项行动,打击房地产领域侵害群众利益违法违规行为,治理房地产市场乱象。
  与之有关的约谈也在推进,比如,8月17日,住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志,要求地方政府把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。同日,长沙约谈7家存在违规经营行为的房产中介。
  此前的8月16日,湖北省住建厅会同省国土厅、人行武汉分行约谈了武汉、黄石、十堰、襄阳、宜昌、荆门、鄂州、黄冈、随州、仙桃等10个城市,要求各城市政府切实担负起稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。
  另一个特点在于,对租赁市场的重视程度提高。以北京为代表,多个城市在8月份针对房租上涨发布政策,约谈部分长租公寓机构。
  这些政策大都源于监管层在今年6月的一次部署。6月底,七部委宣布于2018年7月初至12月底,在北京、上海、广州、深圳等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动,重点打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。
  随后,对市场乱象的整治范围迅速扩大,全国大部分市场异动的城市都加入其中。
  中原地产首席分析师张大伟10月12日向21世纪经济报道表示,虽然楼市调控政策不断出台,但房价继续上行,使调控政策的边际效应持续递减。而地方政府事实上执行的政策,对房地产依然是“喊打超过真打”。因此,此轮的调控,对房地产市场的稳定将有积极推动作用。
  根据国家统计局数据,今年7月和8月,全国70城市的房价呈全面上涨态势。其中,自3月以来,新房和二手房价格环比涨幅均连续6个月扩大。
 房价出现调整端倪
  或许是政策的约束起到效果,从9月开始,市场调整逐渐展开。
  9月下旬,泰禾合肥院子某个户型降价4000元/平方米促销,随即引来老业主集体维权。一些老业主在售楼处拉起横幅,抗议泰禾的调价行为,并提出退款等要求。当月早些时候,长沙、杭州也先后出现因降价而引发的业主“维权”行为。
  今年国庆节期间,碧桂园位于江西上饶的项目也被曝出降价,前期业主对售楼处进行了打砸。
  相比因直接降价而导致“维权”,在市场下行期,开发商推出变相的价格策略更为常见。如8月末,恒大全国在售住宅楼盘打出了全部89折优惠的广告,首付款也可以分期支付,最低首付仅需5%。中粮也于9月末启动全国范围内的“购房节”,对近万套房源推出优惠折扣,涉及16个城市66个项目。
  面对恶劣的市场环境,9月22日,万科集团董事长郁亮在万科南方区域月度例会上也指出,房地产行业真正的转折点已来,楼市的需求急剧消失,开发商面临去化压力。9月末,万科更是在秋季例会上喊出“活下去”的口号,似乎预示着市场寒冬将至。
  中金公司在10月8日的一份报告中指出,在楼市调控的持续高压下,购房人的观望情绪正在加深,并导致市场的去化率大幅下滑。
  该机构认为,未来房价仍有可能延续疲弱走势,但全国层面并不具备房价普降基础。 但该报告同样提示,存在“地产调控政策超预期加码”的风险。
  当日晚间,这种风险在一定程度上被兑现。当天的国务院常务会议提出,“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”。对于库存规模相对较大、前期房价上涨较快的三四线楼市来说,显然是利空消息。
  多数分析人士认为,从现有的基调来看,调控政策基本没有放松的可能,还有加码的风险。上海易居研究院副院长杨红旭甚至认为,房地产调控的政策面需要稳下来,不宜进一步加码收紧,“以防过犹不及,导致市场过度降温”。
  无论政策动向如何,9月以来的一系列市场表现,都有可能预示着“拐点”的出现。多家机构指出,今年的楼市“金九”明显褪色,“银十”开局亦不佳,市场正出现阶段性低点。到11月和12月,房企有可能出于年度业绩的需要进行“以价换量”。
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