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降价“退房”频发背后:调控政策已致楼市“质变”

2018-10-23 14:11来 源:21世纪经济报道作 者:0793fdc我要评论()

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  始于今年年中的楼市降价退房现象,如今有逐渐扩大之势。
  今年6月,因售价下调,位于北京市通州区的“K2十里春风”项目售楼处被业主“包围”,并被要求退房。这一案例开启了本轮降价“维权”的先河。
  此后,合肥、长沙、杭州、天津、郑州等一批二线城市也陆续出现类似现象。当年位居房价上涨“四小龙”之列的南京、厦门,如今也出现区域性降价,购房者的“维权”行为不断出现。
  在以往的每一轮楼市下跌周期中,降价“维权”现象都不少见。这其中固然有前期价格上涨过快等个案因素,但同时也反映出楼市调控的抑制作用已经起到实质性效果。
“不好的苗头”
  “2008年,2011年,2014年,全国出现过3轮非常明显的退房潮现象,只要房价出现下调现象,前期购房者就开始所谓的降价维权。”中原地产指出,降价“维权”的现象时有出现,其中以2011年最为典型。
  从2011年9月开始,北京、上海、南京、宁波等地不断出现降价维权现象,万科、龙湖、合生等多个企业旗下项目的售楼处被砸毁。
  按照业内的观点,这三个年份均为房地产市场的“小年”,在监管层出台楼市调控政策之后,市场出现下行。为保证现金流,开发商祭出各种价格优惠策略,部分项目会直接降价。
  对于此轮出现的降价现象,兰德咨询总裁宋延庆认为,已经传递出一些“苗头”。
  从区域上看,北京、上海的房价出现松动,甚至北京的限竞房都不好卖了,一二线城市外溢市场和城市圈内小城市的房价也在下跌,比如香河。
  从企业表现上看,TOP3房企中,恒大在时隔几年后又打出“无理由退房”的口号;碧桂园在部分城市已经出现降价。此外,中介渠道的带客效果不明显,很多企业开始着手拿出最后的两招:发动员工和老业主。
  宋延庆认为,这几个征兆几乎就是降价潮来临前的“晴雨表”。
  有房企人士向21世纪经济报道表示,“直接降价”通常是企业最后的选择。因为多年的操盘经验告诉房企,直接降价通常会引发类似的维权纠纷。
  “如果不得已要进行调整时,最先选择是‘降配’。”该人士说,“降配”是指在不调整价格的基础上,对装修、绿化等配套设施的标准进行下调,从而弥补利润率的损失。
  在“降配”的同时,有些项目还会变相降价,比如,减少赠送面积、提高车位价格、提高精装修价格、赠送装修、家电等等。这些做法同样能够达到弥补利润率的目的。首次开盘的项目则可以选择低开(低价开盘),或价格优惠策略等,这样不会引发业主“维权”。近期的价格优惠策略,大多发生在首次开盘的项目中。
  该人士表示,选择直接降价,通常意味着项目已经“别无选择”,这是一个“既损失利润、又损失口碑”的做法。
两大调控措施起效
  降价现象的出现,虽然有前期房价上涨过快、“限价令”等直接因素,但分析人士认为,综合来看,是长期楼市调控带来的“质变”效果。
  自2016年3月南京、苏州等地出台调控措施至今,本轮房地产调控已持续了30个月以上,时长超过以往任何一轮调控。且进入2018年后,调控频率有增无减。据中原地产统计,截至10月初,年内累计房地产调控次数更是接近400次,比去年同期增加8成,创历史同期新高。
  中原地产首席分析师张大伟认为,与以往相比,本轮调控还有两个显著特征。一是调控深度不断下沉,在很多城市,差别化调控政策已经下沉到区、县一级。
  二是执行层面不断强化,政策效果得以延续。今年6月,七部委宣布于2018年7月初至12月底,在北京、上海、广州、深圳等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动,重点打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。随后,对市场乱象的整治范围迅速扩大,全国大部分市场异动的城市都加入其中。
  他表示,这两个特征使得本轮楼市调控的效果明显好于以往。在部分城市,市场预期已经出现逆转。
  比如,由于对投资投机需求的抑制作用明显,且短期内市场供应大幅增加,北京楼市出现短期的供大于求现象。其直接效果在于,今年以来,北京的多个“限竞房”项目出现区域性滞销。
  “北京市场的需求总量是不变的,但在长期的调控之后,市场已经变得较为理性。”北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志向21世纪经济报道表示,购房者的预期稳定,不担心房价会暴涨,因此也不再有恐慌性购房的行为。
  西安某房企人士向记者道出其谨慎心态,“什么时候拿证?以什么价格拿证?都要慎重考量。因为你不光要考虑当期项目卖得怎么样,还要给下一期预留空间,另外还要符合各种限价要求。”该人士说,以往市场好的时候,并不需要考虑那么多,但现在市场预期已经变了。
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