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一线城市房价环比下降 四季度房价或松动

2018-10-23 14:14来 源:中国证券报作 者:0793fdc我要评论()

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 近日,国家统计局发布了2018年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,9月份一线城市商品住宅销售价格环比下降,二线、三线城市涨幅回落。
  9月份,15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个,比上月增加1个;持平的2个,与上月相同;上涨的11个,减少1个,最高涨幅为1.3%,11个城市中有9个城市涨幅比上月回落。同比下降的城市有2个,与上月相同,最大降幅为1.3%;持平的1个;上涨的12个,减少1个,最高涨幅为12.3%。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日告诉《证券日报》记者,从房价上涨和下跌的城市数量看,房价上涨的城市数量为64个,相比8月份的67个有所减少,这说明部分城市开始步入到降价的行列中。后续若是市场观望情绪继续加重,那么实际上房价降温的城市数量将会持续增加。
  刘建伟表示,9月份,各地继续坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任,因城因地制宜、精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。
  据初步测算,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%,其中:上海和深圳分别下降0.1%和0.2%,北京持平,广州上涨0.4%;二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%,其中:北京和上海均下降0.2%,深圳持平,广州上涨0.2%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%,涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%,涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。
  9月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.1%,涨幅比去年同月回落0.4个百分点;前三季度平均,同比持平,而去年同期为上涨13.2%。二手住宅销售价格上涨1.3%,涨幅比去年同月回落2.5个百分点;前三季度平均,同比上涨0.6%,涨幅比去年同期回落14.4个百分点。二线、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨9.6%和9.1%,涨幅比去年同月分别扩大4.0和1.2个百分点;前三季度平均,同比分别上涨6.4%和7.0%,涨幅比去年同期分别回落4.1和1.1个百分点。二线、三线城市二手住宅销售价格分别上涨7.3%和7.2%,涨幅比去年同月分别扩大1.6和1.3个百分点;前三季度平均,同比分别上涨5.1%和5.2%,涨幅比去年同期分别回落3.8和0.2个百分点。
  严跃进表示,当前二手房相比过去的定价,有所降温,同时相比开发商,业主也会主动进行降价。实际上,很多业主当前房屋的置换需求是比较强的,但是置换方面的压力是比较大的,这个时候会主动进行降价。
  中原地产发布的报告显示,政策再次全面升级,市场整体分化,“金九银十”退烧。调控政策城市分布相比之前集中在二线、三线城市,9月份房地产调控从中央到地方,从一线、二线城市到三线、四线城市均有大量分布。30城市的各地巡查,更多的城市加入了调控的行列。房地产各种随机检查成为8月份和9月份楼市调控的最主要特点。
  以价换量 四季度房价或松动
  20日,国家统计局发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,一线城市新房和二手房全面降温,4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%,二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%。
  业内人士表示,价跌量稳,“金九银十”失色已是市场共识。在多方面因素影响下,房价九月大面积上涨的趋势得到明显缓解。四季度,在调控政策不放松的背景下,房企的资金压力将逐渐加剧,预计未来几个月市场将整体保持平稳,多项指标涨幅将继续收窄。
  房价大面积上涨趋势得到缓解
  数据显示,一线城市房价全面降温。从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%,其中,上海和深圳分别下降0.1%和0.2%,北京持平,广州上涨0.4%;二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%,其中,北京和上海均下降0.2%,深圳持平,广州上涨0.2%。
  从二三线城市来看,房价依然呈现上涨之势,但涨幅明显放缓。数据显示,31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%,涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%,涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。
  中原地产首席分析师张大伟表示,在8月房价上涨刷新纪录后,9月楼市涨幅明显放缓,市场出现了退烧迹象。新建住宅9月份环比上涨1%,相比之前6月-8月的高峰期明显回落。
  58安居客房产研究院首席分析师张波表示,金九失色并不意外。9月楼市除中央宏观调控外,北京公积金“认房认贷”、深圳731新政、上海共有产权等“一城一策”,对房地产市场进行精准调控。同时,从58安居客线上的数据来看,全国挂牌二手房源量环比下降,一线城市新增房源量环比跌幅普遍高于平均值。这也让楼市出现普遍“降温”态势。
  上海富大集团公司首席经济师张平表示,目前一线城市在房地产调控持续高压之下,走得较为平稳。二线城市随着调控政策重新收紧,上半年出现的人才引进、摇号购房等退潮,房地产又重新回归理性。
  张平认为,随着投机炒房需求退出,前期集中释放的当地居民购买力被预支,后续需求无法跟上,再加上房价处于高位,当地购买力难以支撑也是必然。
  区域分化依然明显
  统计局最新数据显示,2018年前9月,全国房地产开发投资88665亿元,同比增长9.9%,增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中,住宅投资62806亿元,增长14.0%,增速回落0.1个百分点。值得一提的是,这也是今年下半年以来,房地产投资增速首次回归个位数。
  张大伟表示,截至2018年9月,本轮房地产市场上涨周期已经长达40个月,继续刷新了中国房地产上涨周期最长历史。楼市整体依然处于高位,但旺季未旺,反而多项数据涨幅放缓,出现逐渐平稳的趋势。以9月成交量来看,虽然1-9月总成交量同比有所上升,但从9月单月来看,全国商品房住宅销售面积为1.68亿平方米,同比下调了3.6%。这也是最近5个月首次出现同比成交量下调的现象。
  数据显示,前9月,房企房屋施工面积767218万平方米,同比增长3.9%,增速比1-8月份提高0.3个百分点,较上月增长量减少0.3个百分点。新开工面积152583万平方米,增长16.4%,增速提高0.5个百分点,较上月增长量减少1个百分点。房屋竣工面积51132万平方米,下降11.4%,降幅收窄0.2个百分点。
  土地成交方面,房企土地购置面积同比增长15.7%,增速比1-8月份提高0.1个百分点;土地成交价款10002亿元,增长22.7%,增速回落1个百分点。
  房地产销售方面,商品房销售面积同比增长2.9%,增速比1-8月份回落1.1个百分点。销售额增长13.3%,增速回落1.2个百分点。
  张大伟说,从全国市场看,分化依然非常明显,特别是东部和东北销售面积均出现了下调,而支撑楼市上涨的,主要是中西部市场的成交。
  前三季度,全国商品房销售面积同比增幅,在东部地区同比下降4.3%、东北地区同比下降3.5%的同时,中部、西部同比分别增长10.2%、8.9%。从成交额看,中西部同比上涨均超过20%。
  这一分化同时也体现在房价上。在一二线重点城市房价涨幅纷纷回落的同时,中西部城市却领衔9月房价涨幅。具体来看,涨幅超2%的城市均为中西部城市,西安新建商品住房价格环比涨幅高达6.2%,呼和浩特环比上涨2.8%,泸州环比上涨2.6%,西宁、贵阳分别环比上涨2.1%。
  四季度房价或松动
  杭州作为房地产主力城市,今年上半年还出现“凌晨排队、万人摇号”的疯狂场面,但仅过去5个月就出现新盘成交、价格双降。
  北京二手房主也开始松口,价格可谈。例如东三环的一套670万的两居室,房子挂牌价格连续3天从初期的670万降到后来的630万。
  张大伟认为,购买力难以再冲高。虽然当下全国房价上行城市依然占主流,但市场已经出现了逐渐平稳的迹象,调控政策严格的北、上、深、杭州、南京、合肥等城市,房价下行苗头已经出现。
  作为房价风向标的一二线城市,购房者预期明显转向,观望者不断增多。从58安居客房产研究院购房者和经纪人信心指数来看,购房者信心指数为92.8,环比下降5.7%;经纪人信心指数为102.9,环比下降2.3%。
  在上述背景下,张波认为,受预期影响,以价换量将成为常态,而众多房企也不例外,不得不在价格上做更多让步以换取销量。
  究其原因,张波表示,9月楼市热度已然“触顶回落”,房地产调控难以放松,房企贷款难度未减,不得不让步以改变成交乏力状态。
  “未来热点城市开始进入卖不完时代,包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等市场,库存均出现了环比上升的现象,除少数热点刚需项目外,去化率也快速下行。”张大伟说。
 前三季度房地产销售放缓 楼市分化加剧
  中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,楼市进一步分化的可能性再度凸显。与土地供应相对不足,且房屋空置率相对合理的一二线城市相比,三四线城市楼市下行的风险正在加大。
  “金九”退烧,楼市分化也在加剧。
  10月19日,国家统计局公布了2018年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况。
  数据显示,2018年1-9月份,中国房地产开发投资同比增长9.9%,增速比1-8月份回落0.2个百分点。同期,商品房销售面积同比增长2.9%,增速比1-8月份回落1.1个百分点;商品房销售额增长13.3%,增速回落1.2个百分点。
  分析人士指出,9月份以来,楼市热度已然触顶回落。供给方面,惯性作用下,投资在四季度还将维持相对高位,但房企拿地将更为谨慎。销售方面,尽管中西部地区热度仍未消退,但在东部地区,在市场观望情绪日渐浓厚的背景下,四季度房企“以价换量”的可能性还在加大。
  供需两重天
  市场供需形势正在发生变化。
  数据显示,2018年1-9月份,全国房地产开发投资88665亿元,同比增长9.9%,增速略微回落。其中,住宅投资62806亿元,增长14.0%,住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。
  此外,新开工数据表现亮眼。1-9月,全国房屋新开工面积152583万平方米,增长16.4%,增速相比1-8月提高0.5个百分点。其中,住宅新开工面积112411万平方米,增长19.4%。
  记者注意到,2018年以来,房屋新开工面积增速持续加快,同比增速已经从年初的2%提升至目前的水平,而从单月拆分数据来看,7、8、9三月的新开工面积同比增幅均超过20%。
  此外,1-9月,房屋竣工面积51132万平方米,下降11.4%。“尽管连续10个月竣工面积同比下跌,但跌幅已经开始有收窄态势。随着后续房地产市场供应端的发力,预计项目竣工规模持续下跌的可能性会减少,这也利好后续房屋交付规模的增加。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
  严跃进指出,三季度数据来看,在督促房企开发等层面,政策效应显现。近期包括深圳对于房企拿地后的施工和竣工时限要求等政策的出台,都说明各地在积极督促房企进行既有土地项目的开发,以形成有效供给。
  与供给侧仍保持相对火热不同,需求侧的销售数据则有下行迹象显现。
  国家统计局数据显示,1-9月份,全国商品房销售面积119313万平方米,同比增长2.9%,增速比1-8月份回落1.1个百分点。其中,住宅销售面积增长3.3%。
  此外,销售额增速也继续放缓。1-9月,全国商品房销售额达到104132亿元,增长13.3%,增速回落1.2个百分点。
  而拆分统计局数据显示,9月单月,全国商品房住宅销售面积为1.68亿平方米,同比下滑3.6%。记者注意到,这也是最近5个月首次出现同比成交量下滑的现象。
  多位分析人士指出,尽管目前累计销售数据仍有较大的同比增长,但在楼市调控持续从严下,购房人的观望情绪正在升温,并导致市场的去化率大幅下滑,这可能会导致部分房企在第四季度发力销售,以价换量的现象可能会更加频繁地出现。
  三四线楼市下行风险加大
  “金九”不再,“银十”开局也显乏力。多位分析人士均指出,楼市进一步分化的可能性正在凸显。
  “全国市场看,分化依然非常明显,特别是东部和东北销售面积均出现了下降,而支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。” 中原地产首席分析师张大伟表示,三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在,特别是中西部销售面积上涨幅度均远超过市场平均涨幅,成交金额上涨幅度同比也在22%以上。
  数据显示,1-9月份,东部地区商品房销售面同比下降4.3%至48462万平方米,降幅比1-8月份扩大0.7个百分点。而其销售额增速也继续放缓,相比1-8月回落了5个百分点,仅为55820亿元。
  同期西部地区商品房销售面积31557万平方米,增长8.9%;销售额21511亿元,增长26.6%。
  据易居研究院发布的数据显示,9月上海新房成交面积69.8万平方米,同比减少31.6%;新增供给面积6.8万平方米,同比减少68.2%。
  不过,也有观点认为,热点城市的销售遇冷,原因在于严厉调控政策与市场看低预期导致的需求萎缩,短期内大幅波动的可能性不大。而一些三四线城市,其楼市加速下行的可能性更大。
  10月19日,在中国新闻社主办的2018年三季度经济形势分析会上,中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞向21世纪经济报道记者表示,楼市进一步分化的可能性再度凸显。与土地供应相对不足,且房屋空置率相对合理的一二线城市相比,三四线城市楼市下行的风险正在加大。
  实际上,与一二线城市“量缩价稳”相比,在2016年上一轮上涨周期中最为突出的部分东部三四线城市,目前“量价双跌”的现象已经持续。
  58安居客房产研究院的数据显示,北京周边城市的二手房价呈现连续下降态势,10月前两周二手房均价13559元/平方米,环比上月下跌2.30%,同比下跌 28.66%。
  “去年以来,三四线城市的房地产在各种因素的影响下发展较好,除了把价格明显提高以外,地方政府还推出了大量的土地供给。而这些地区的房屋空置率较高,住房潜在供给的增加,新一轮的库存会不会出现,应当引起重视。”倪鹏飞说。
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