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前三季度房地产销售放缓 楼市分化加剧

2018-10-23 14:33来 源:21世纪经济报道作 者:0793fdc我要评论()

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前三季度房地产销售放缓 楼市分化加剧
  中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,楼市进一步分化的可能性再度凸显。与土地供应相对不足,且房屋空置率相对合理的一二线城市相比,三四线城市楼市下行的风险正在加大。
  “金九”退烧,楼市分化也在加剧。
  10月19日,国家统计局公布了2018年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况。
  数据显示,2018年1-9月份,中国房地产开发投资同比增长9.9%,增速比1-8月份回落0.2个百分点。同期,商品房销售面积同比增长2.9%,增速比1-8月份回落1.1个百分点;商品房销售额增长13.3%,增速回落1.2个百分点。
  分析人士指出,9月份以来,楼市热度已然触顶回落。供给方面,惯性作用下,投资在四季度还将维持相对高位,但房企拿地将更为谨慎。销售方面,尽管中西部地区热度仍未消退,但在东部地区,在市场观望情绪日渐浓厚的背景下,四季度房企“以价换量”的可能性还在加大。
  供需两重天
  市场供需形势正在发生变化。
  数据显示,2018年1-9月份,全国房地产开发投资88665亿元,同比增长9.9%,增速略微回落。其中,住宅投资62806亿元,增长14.0%,住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。
  此外,新开工数据表现亮眼。1-9月,全国房屋新开工面积152583万平方米,增长16.4%,增速相比1-8月提高0.5个百分点。其中,住宅新开工面积112411万平方米,增长19.4%。
  记者注意到,2018年以来,房屋新开工面积增速持续加快,同比增速已经从年初的2%提升至目前的水平,而从单月拆分数据来看,7、8、9三月的新开工面积同比增幅均超过20%。
  此外,1-9月,房屋竣工面积51132万平方米,下降11.4%。“尽管连续10个月竣工面积同比下跌,但跌幅已经开始有收窄态势。随着后续房地产市场供应端的发力,预计项目竣工规模持续下跌的可能性会减少,这也利好后续房屋交付规模的增加。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
  严跃进指出,三季度数据来看,在督促房企开发等层面,政策效应显现。近期包括深圳对于房企拿地后的施工和竣工时限要求等政策的出台,都说明各地在积极督促房企进行既有土地项目的开发,以形成有效供给。
  与供给侧仍保持相对火热不同,需求侧的销售数据则有下行迹象显现。
  国家统计局数据显示,1-9月份,全国商品房销售面积119313万平方米,同比增长2.9%,增速比1-8月份回落1.1个百分点。其中,住宅销售面积增长3.3%。
  此外,销售额增速也继续放缓。1-9月,全国商品房销售额达到104132亿元,增长13.3%,增速回落1.2个百分点。
  而拆分统计局数据显示,9月单月,全国商品房住宅销售面积为1.68亿平方米,同比下滑3.6%。记者注意到,这也是最近5个月首次出现同比成交量下滑的现象。
  多位分析人士指出,尽管目前累计销售数据仍有较大的同比增长,但在楼市调控持续从严下,购房人的观望情绪正在升温,并导致市场的去化率大幅下滑,这可能会导致部分房企在第四季度发力销售,以价换量的现象可能会更加频繁地出现。
  三四线楼市下行风险加大
  “金九”不再,“银十”开局也显乏力。多位分析人士均指出,楼市进一步分化的可能性正在凸显。
  “全国市场看,分化依然非常明显,特别是东部和东北销售面积均出现了下降,而支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。” 中原地产首席分析师张大伟表示,三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在,特别是中西部销售面积上涨幅度均远超过市场平均涨幅,成交金额上涨幅度同比也在22%以上。
  数据显示,1-9月份,东部地区商品房销售面同比下降4.3%至48462万平方米,降幅比1-8月份扩大0.7个百分点。而其销售额增速也继续放缓,相比1-8月回落了5个百分点,仅为55820亿元。
  同期西部地区商品房销售面积31557万平方米,增长8.9%;销售额21511亿元,增长26.6%。
  据易居研究院发布的数据显示,9月上海新房成交面积69.8万平方米,同比减少31.6%;新增供给面积6.8万平方米,同比减少68.2%。
  不过,也有观点认为,热点城市的销售遇冷,原因在于严厉调控政策与市场看低预期导致的需求萎缩,短期内大幅波动的可能性不大。而一些三四线城市,其楼市加速下行的可能性更大。
  10月19日,在中国新闻社主办的2018年三季度经济形势分析会上,中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞向21世纪经济报道记者表示,楼市进一步分化的可能性再度凸显。与土地供应相对不足,且房屋空置率相对合理的一二线城市相比,三四线城市楼市下行的风险正在加大。
  实际上,与一二线城市“量缩价稳”相比,在2016年上一轮上涨周期中最为突出的部分东部三四线城市,目前“量价双跌”的现象已经持续。
  58安居客房产研究院的数据显示,北京周边城市的二手房价呈现连续下降态势,10月前两周二手房均价13559元/平方米,环比上月下跌2.30%,同比下跌 28.66%。
  “去年以来,三四线城市的房地产在各种因素的影响下发展较好,除了把价格明显提高以外,地方政府还推出了大量的土地供给。而这些地区的房屋空置率较高,住房潜在供给的增加,新一轮的库存会不会出现,应当引起重视。”倪鹏飞说。
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