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三则传闻把楼市搅晕!利率下调放款提速?放开限购?看七大关注点

2018-10-26 15:43来 源:券商中国作 者:0793fdc我要评论()

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 美股重挫引发亚太股市纷纷下跌,A股地产板块、港股内房股却逆市上扬,地产指数一度成为两市唯一上涨指数。地产股暴动,归因还在房地产市场,三则消息两个真一个假:
  第一则消息,是部分城市下调首套房贷利率,是真。
  据券商中国记者了解,深圳部分银行首套房贷利率已由基准利率基准上浮20%下调至基准利率基准上浮15%,而且房贷审批有所加快,最快一周就能放款。其实,除了深圳以外,全国已有不少城市房贷利率出现松动,这对于政策面偏冷的地产行业来说,算是迎来些许暖意。
  第二则消息,是放贷提速,经券商中国记者求证,这也是真消息。
  例如深圳,不仅首套房贷利率下调,而且最快可一周放款;北京房贷政策未现松动,放款速度稍有加快;
  第三则消息,是半年内必须放开全部限购,这一则是假消息。
  市场有传闻称,按照国务院要求,2018年底之前,目前房地产市场实行的限购、限贷、限价、限售政策,均应废除。不过,这则消息援引的《关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》系5月份发布,且该消息在2018年5月已被辟谣。
  截至收盘,A股地产板块收涨2.32%,港股内房股指数涨逾1%,恒生中国内地地产指数收涨2.52%。个股方面,荣安地产涨停,中润资源、保利地产、中州控股涨逾5%,招商蛇口、万科A涨逾4%。港股方面,融创中国涨5.74%,碧桂园涨4.37%,中国恒大盘中一度跌逾4%,最终收涨1.7%。
  关注一:深圳首套房贷利率下调,最快一周放款
  房地产热门城市深圳的房贷利率曾一路走高,市场上除了光大银行、民生银行等执行首套房贷基准利率上浮30%(6.37%)、20%(5.88%),工商银行、建设银行等均按首套首付3成、首套房贷基准利率上浮15%(5.635%);二套房首付7成、二套房贷基准利率上浮20%(5.88%)执行。
  不过,近期房贷利率有所松动。中原地产(深圳)按揭部统计的深圳商业银行房贷利率情况显示,今年7月,民生银行首套、二套房贷都在基准利率上浮20%;而进入10月下旬,二套房贷基准利率仍上浮20%,但首套房贷利率已调整为基准利率上浮15%,下调了5个百分点。
  深圳地区一名资深房产从业人士告诉券商中国记者,之前房贷额度紧张,要排队放款、放款缓慢,甚至不接单,但是近期只要申请人资料齐全、审批过关,最快一周就能放款。
   
  
  关注二:“半年内必须放开全部限购”为虚假消息
  今天,打开朋友圈,又被一则楼市“重磅新闻”吓了一跳,题为《重磅!国务院规定半年内必须放开全部限购!》。  
  文中显示,按照国务院下发的《通知》要求,2018年底之前,目前房地产市场实行的限购、限贷、限价、限售政策,均应废除。一时间引发市场重点关注。
  事实上,风马牛不相及。房住不炒,限购、调控依然是这个阶段的主旋律。消息的解读来源于国务院5月14日的文件,只是一个常态化的文件,关于产权保护、规范性文件清理工作的通知。
  而且,改传言早在2018年5月中旬产生了一波错误解读,彼时已被辟谣。
  
  关注三:北京房贷政策未现松动,放款速度稍有加快
  作为房贷调控政策最严的城市,北京若出现房贷政策松动,那可以说是全国楼市松动的确立信号。不过,券商中国记者了解到的实际情况是,北京目前并无出现房贷政策松动迹象。尽管最近确实有极个别股份行下调了首套房贷款利率,但利率下调的情况有些特殊。
  “根据监管部门要求,除外资银行外,北京各家中资银行的首套房贷款利率不能低于基准利率上浮10%,至于具体上浮多少银行自行确定。我们之前因为房贷额度紧张,所以首套房贷款利率是基准利率上浮20%,最近额度充裕后才下调到上浮15%,但仍比其它一些银行的利率水平要高一些。”民生银行北京分行一人士对券商中国记者表示。
  “我们目前仍执行首套房贷款利率上浮10%的标准,最近并未收到通知可以放松房贷要求,也未下调房贷利率水平。”北京银行某支行工作人员称。
  北京一房产中介人士也对券商中国记者表示,目前北京房贷利率并未松动,首套房贷率利率最低仍是上浮10%,二套房最低上浮20%,“前两天有一个客户听传言说银行下调了房贷利率,我们就给各家银行打电话问了一下,都说没有放松”。
  不过,虽然北京地区整体的房贷利率未见松动,但由于楼市成交量的下滑,银行房贷额度比前两年显得更为充裕,所以与前两年相比,银行放款的速度也会稍有加快。
  “我们现在的房贷额度还是挺充裕的,基本上可以做到贷款申请人把其他购房手续办妥后,我们这边很快就能放款。”上述民生银行人士说。
  上述中介还表示,在北京地区,北京银行和建设银行的房贷额度相对多一些,加之现在贷款申请数量没之前那么多,所以放贷速度会比其他银行快一些。
  “我们的房贷利率也没下调。放款速度与项目、经办行都有关系,但一般情况下,新房的放款速度比二手房快,新房从过户到放款一般需要1个月左右,快的话两周就可完成;二手房一般需要1-2个月放款。”建行北京分行一人士说。
  券商中国记者从北京银监局获悉,2018年以来,北京银行业继续严格落实各项房地产市场调控政策,房地产贷款增长趋势得到有效控制,增速总体低于各项贷款平均水平。2017年一季度至2018年二季度,北京个人住房贷款月均新发放金额逐季度减少,各季度月均发放金额分别为268.52亿元、204.23亿元、147.91亿元、87.29亿元、83.45亿元和78.58亿元,连续五个季度环比下降。2017年4月至2018年6月末,北京银行业按照“317新政”执行的个人住房贷款中,超八成用于支持无房群体购房需求,有效支持了无房群体购房需求。
  关注四:上海房贷政策未调整
  记者从上海两家国有行及一家股份行信贷人士获悉,“上海房地产政策近期未调整。”上海地区首套房首付35%、首套房利率不上浮;二套房中普通商品房首付5成、非普通商品房首付7成,二套房贷利率上浮10%。
  不过,一家国有行上海地区支行信贷部施经理透露,尽管近期单子有点多,但审批速度及放贷款速度都提升了,“我刚不久办了一个单子,材料交上去,2个工作日就审批下来了。”
  今年8月,就有媒体报道,两家国有大行在上海准备降低首套房贷利率,从95折下调至9折,虽然后来两家大行都予以否认,表示未对个人住房贷款利率政策进行下调,但有传言称,银行本打算下调房贷利率,但消息曝光后因太敏感而最终未被执行。
  尽管是空欢喜一场,但一些城市楼市松动的迹象在今年七八月就已有苗头。
  关注五:越来越多城市房贷利率松动
  虽然北京地区房贷政策尚未见松动,但其他一些楼市热门城市却有松动的迹象。
  据多家媒体报道,继7月底广州多家银行下调首套房贷利率,8月初,广州汇丰银行宣布再度下调首套房基准利率,具体调整为:首套房基准利率上浮8%,二套基准利率上浮10%,从8月1日开始执行。目前,四大行首套房基准利率基本是上浮10%;而二套房利率基本为上浮15%~20%。
  进入10月,更多城市下调了房贷利率。据温州日报报道,进入10月,有银行悄然下调了首套房贷的利率,多家银行开始执行首套房利率基准上浮10%,而原本需要排队等贷的情况也在减少。此前,温州各大银行,基本执行首套房利率上浮15%-20%,二套上浮20%或更高。如今,这种情况正在改变,一向高企的房贷利率开始松动了,越来越多家银行将首套房贷利率调至上浮15%以下。
  据券商中国记者了解,杭州地区部分银行通过办理房贷中搭售银行理财、基金或保险产品的方式,面向个人房贷的利率有所下调。
  “并没有接到指导或通知有调整。”记者从国有大行、一家股份行的杭州地区信贷人员获悉,近期并未收到通知房贷政策有所调整;房贷利率方面,每个不同楼盘合作银行的利率不一样。
  总的来看,在房产市场上,杭州首套房贷利率整体维持在基准利率上浮15%-20%,其中,四大行基本上浮15%,股份制、城商行相对较高,还有个别支行曾经上浮30%-40%;二套上浮20%~25%。个别银行的利率涨幅比较大的,比如汇丰银行一度将首套房贷利率上浮25%,二套上浮26%。
  部分银行的房贷利率有所灵活调整。某家国有大行银行杭州地区某支行信贷部刘经理告诉记者,客户贷款时,按房贷额度的10%~15%认购银行的理财、基金或者保险产品的话,二套房贷利率有所下调,“每个支行会有所区别,一般能到13%~15%,这样客户既能减少利率利息成本,也能在买理财中获得收益。”
  关注六:房贷利率松动反映出房价拐点出现
  房贷利率的松动,与楼市成交量稳中趋降有关。总体看,尽管目前有一些城市的部分银行下调了房贷利率,但下调的银行多数因为之前的利率水平就高于平均同业,目前不少热门城市的首套房贷款利率依旧至少在基准上浮10%。不过,受楼市成交量趋稳影响,银行房贷额度充足、放款时间加快则是更为普遍的现象。
  同时,据融360监测数据显示,2018年9月全国首套房贷款平均利率为5.70%,相当于基准利率1.163倍,环比8月上升0.18%;同比去年9月首套房贷款平均利率5.22%,上升9.20%。不过房贷利率增幅已经连续3个月下降。
  对于银行房贷利率下调,苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙同样认为,“近几个月央行降准等货币政策微调,市场整体流动性宽松使得银行的资金成本有所下降,首套房利率下调也属于正常现象。”
  交通银行金融研究中心高级研究员夏丹称,房贷利率连续上涨,但上涨的幅度在不断缩小,预计未来几个月在小幅上涨之后可能趋于稳定。
  此外,多地出现房贷利率下调,还有一个原因不容忽视,这或许也验证着房价拐点的出现。北京一宏观分析资深人士对券商中国记者表示,中国的房价周期非常短,受政策冲击较大,导致房价周期的波幅和频率都高于其他国家。而房价受政策冲击影响的时滞一般在2年左右。国务院自2016年10月开始出台一系列调控房价的政策,按此推算,2018年10月后房价冲击的效应就会逐步显现,实际上,目前不少大中城市的房价已经出现下跌的苗头。
  关注七:A股港股地产板块纷纷逆市上扬
  受美股重挫影响,A股出现早盘出现大幅下挫,跌幅一度超过2%。然而,地产板块成为市场最大亮点,一度成为两市唯一上涨板块。截至券商中国发稿,在券商、保险、银行三大金融板块带领下沪指翻红,地产板块依然强势不改,收涨2.32%。
  
  个股方面,荣安地产涨停,云南城投涨逾8%,泰禾集团、嘉凯城幅超过7%,中润资源、保利地产、中州控股涨逾5%,招商蛇口、广宇发展、万科A、涨逾4%。
  
  值得注意的是,港股市场中,内房股也出现普涨。即使板块指数在开盘大跌近3%的情况下,也出现大幅拉升,截至收盘,恒生中国内地地产指数收涨2.52%。
  
  个股方面,龙湖集团涨6%,融创中国涨5.74%,碧桂园涨4.37%,中国恒大盘中一度跌逾4%,最终收涨1.7%。
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