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预计2019年房企销售面积微降 为2015年以来首次负增长

2018-12-27 14:52来 源:中国证券报作 者:0793fdc我要评论()

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12月26日,恒大研究院发布《2019年房地产市场展望:传统周期延续,还是长效机制破局?》研究报告,其中在关于核心数据预测方面指出, 去库存红利消退,预计2019年销售面积小幅回落5.4%,为2015年来首次负增长。
  该报告进一步说明,本轮地产景气度受益于三大红利:去库存政策红利,包括行政调控退出、购房信贷宽松、PSL 支持棚改货币化安置;户籍人口城镇化加速红利;以及住房消费升级红利。2019年,伴随棚改货币化安置减少,去库存政策红利消退,但城镇化和住房消费升级红利持续释放。同时,房企折扣促销、房贷利率稳中有降、部分城市政策适度放松,对销售形成有力支撑。
  分城市看,预计一线销售面积同比增长,增速有所回升,主要由于基数低,以及过度严厉的调控政策执行层面放松;二线销售面积同比下滑,主要因为高基数,以及前期需求过度释放之后市场疲软;三四线销售面积同比下滑且下滑幅度高于二线城市,主要由于基数高,棚改货币化大幅减少和一二线市场降温传导影响。三四线走势决定全国走势,棚改货币化走势决定三四线走势。预计2019年三四线棚改货币化带动销售面积增速7%,较2018年下滑6.5个百分点。
  在房地产政策判断方面,该报告提出三个判断:第一, 2018 年“控房价”成效显著,2019 年“稳房价”是基调。当前的调控成果来之不易,库存已降至历史低位、部分城市仍有房价上涨压力、居民杠杆大幅提升引起监管层重视。因此,“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”仍必须放在突出位置。
  第二, 地方政府有更大的调控自主权,将平衡“稳增长、保财政和房价上涨”压力,适度修正前期调控。如限价、限售、限签政策,在市场高温时起到迅速踩刹车的作用,随着市场平稳,势必清理退出。有些城市,也会将限购范围缩小,从全市划定到市内核心区。
  第三,涉及土地、租赁、保障的调控政策将进一步完善。如在一线城市增加共有产权房和租赁住房供应、创新土地出让模式逐步替代“价高者得”的传统招拍挂模式。
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